Как нерезиденту купить недвижимость в России

Приобрести недвижимое имущество в РФ имеют право не только граждане этой страны, но и зарубежные подданные.  И хотя нерезиденты делают подобные покупки достаточно редко, существует регламентированный законом, порядок и правила оформления таких сделок. Как это происходит на практике, рассмотрим более детально.

Кто такой нерезидент?

Данный термин регулирован Налоговым кодексом России. Он определяет конкретную категорию лиц, которые проживают в территориальных пределах нашей страны, трудятся и имеют официальный источник доходов, позволяя воплощать в жизнь базовые принципы справедливого налогообложения. При этом величина ставок для них на порядок выше, чем для россиян – эта мера направлена на сохранение рубля в пределах государства. Чтобы иметь статус резидента, достаточно находиться в РФ не менее полугода, причем сделать это можно раньше срока, если имеют место следующие причины:

• необходимость лечения;
• отдых;
• получение образования;
• работа.

Как иностранцу купить жилье в России?

Процедура проведения сделки достаточно проста и проходит по тому же алгоритму, что и покупка жилья местным населением. Главное требование – все документы должны быть в полном порядке. Стоит отметить, что ограничения все же имеются – они направлены на приобретение земельных наделов, которые могут быть использованы в сельскохозяйственных целях. В остальном, все проходит в стандартном режиме:

• оформляется виза – если в рамках действия международных договоренностей, этот документ для пребывания в РФ не требуется, то данный шаг пропускаем;
• временная регистрация или постоянный вид на жительство – обе бумаги нужно получать в миграционной службе;
• перевод гражданского паспорта на русский язык с последующим заверением у нотариуса.

Покупка по доверенности

Если у покупателя нет возможности лично оформить куплю-продажу, сделать это за него имеет право третье лицо.  К доверенности выдвигаются следующие требования:

• она должна быть составлена грамотно и переведена на русский язык;
• заверена нотариально;
• иметь проставленный апостиль.

При выполнении этих условий документ принимает международную силу и может быть использован в России как официальный. Если иностранный гражданин не представляет государство, входящее в Гаагскую конвенцию, то заверять документ следует в консульском представительстве той страны, чье гражданство он носит, но при этом действие документа будет ограничено только территориальными пределами РФ.

Как происходит продажа

Алгоритм действий владельца при попытке продать недвижимость, находящуюся в собственности у иностранца:

• наличие на руках всех документов, подтверждающих право владения;
• согласие второго супруга на совершение сделки, если лицо состоит в законном браке;
• обращение в ФЕС и получение выписки об отсутствии коммунальных долгов;
• получение справки из ЕГРП – это подтвердит юридическую чистоту недвижимости;
• оформление договора;
• расчеты с покупателем.

Процедура продажи стандартная, единственное отличие – могут потребоваться дополнительные подтверждающие статус нерезидента, документы.

Особенности налогообложения

Если нерезидент живет в стране более 6 месяцев, он может претендовать на отсутствие налогового сбора. Если он является собственником недвижимого имущества более 3 лет и получил его:

• в качестве подарка;
• по итогам приватизации;
• по соглашению пожизненного ухода и содержания.

К данной категории граждан применим только один вид обложений – подоходный. В 2018 году он эквивалентен 30% от доходной части. Те собственники, которые живут в РФ меньше 6 месяцев, не имеют льготных преференций и вычетов.

Как и куда платить налоги иностранцу?

Все сборы необходимо оплачивать в региональных налоговых структурах. Сделать это можно следующим образом:

• через интернет – с помощью онлайн-ресурса. Достаточно пройти регистрацию и создать собственный кабинет;
• путем обращения в профильные компании – они на платной основе обеспечивают полное сопровождение проведения процедуры;
• через доверенность – эти функции можно поручить родственникам, живущим в РФ.

Сбор и подача документов

При оформлении бумаг в налоговые органы нужно понимать, что кроме правильности их заполнении, перечень должен быть полным, иначе декларация 3-НДФЛ, которую заполняет данная категория лиц, принята к рассмотрению не будет. Нерезиденту следует предоставить:

• гражданский паспорт – копия. Альтернатива в случае его отсутствия – иной, подтверждающий личностную принадлежность, документ;
• ИНН плательщика;
• договор о продаже недвижимости;
• свидетельство о факте переоформления имущества, зарегистрированное в едином государственном реестре.

Есть ли льготы? Особенности двойного налогообложения

По российскому законодательству виды вычетов, рассчитанные на граждан страны, не действуют в отношении тех, кто к ним не относится. Например:

• придется платить обязательный налог с продажи имущества, невзирая на сроки собственности;
• отсутствие налоговой компенсации при оформлении жилищных сделок;
• социальные льготы по возрасту или нетрудоспособности теряют свою актуальность в данном аспекте.

С одной стороны, эти лица несколько ущемлены в правовом плане, зато с другой – их интересы защищают международные документы, исключающие риски формирования двойного налогообложения. По данному моменту у РФ уже имеются договоренности с двумя десятками государств. Преимущество в таких случаях юридически сохранено за той страной, где зарегистрировано жилье.

Налогообложение наследуемой недвижимости при продаже

При вступлении в наследование нерезиденты должны оплатить пошлинный государственный сбор. Какой будет сумма, определит степень родства наследодателя и наследника:

• близкие – 0,3% от величины, заявленной кадастровой экспертной оценкой предмета наследования;
• иные группы лиц – 0,6% соответственно.

Обратите внимание! Факторов, способных освободить от этих процентов – нет. Данный вид платежа является обязательным при вступлении в права владения наследством.

Кроме этого, нужно перечислить в бюджет государства и налог на продажу. Таким образом, приходится по факту одной процедуры платить два раза.

Как не платить налог?

Существует несколько вариантов, как попробовать не платить налоги.

Первое – стать резидентом. Нужно просто прожить в России в течение 183 суток. Это не всегда возможно, поскольку требует постоянного нахождения в стране, смены места работы или обучения.

Второе – оформить дарственную на жилье на своих родственников, которые уже имеют льготные преференции и могут в последующем оформить сделку продажи.

Третье – необходимо тщательно ознакомиться с международными соглашениями в рамках действия конвенции на предмет двойного налогового обложения, и если сумма к оплате меньше 30%, перечислить средства в том государстве, чьим гражданином данное лицо является.

Справка! Если человек планирует надолго покинуть Россию, то вопрос о продаже имущества и уплаты всех сборов откладывать не стоит – в противном случае это может обернуться серьезными финансовыми проблемами.

Продажа недвижимости юридическим лицом

Специфика проведения процедуры, ели речь идет о юридическом лице, выглядит так:

• сделка классифицируется как вид коммерческой деятельности, подлежит обложение налогом в долевом соотношении от величины доходной статьи;
• на данную группу лиц не действуют никакие преференции, кроме тех, что относятся к льготам регионального значения;
• юридические лица имеют право выполнять на территории страны деятельность только через свои филиалы и представительства – они исполнят все налоговые обязанности;
• уровень юридической ответственности выше, чем у физического лица, не являющегося резидентом.

Налог при продаже иностранцем квартиры, гаража, производственного помещения, земли

Представителям других государств, планирующих подобные сделки на территории РФ, полезно знать следующие моменты:

• величина сбора НДФЛ зависит от налогового статуса, а не от наличия гражданства;
• при продаже любых форм недвижимости базовой цифрой при начислении сбора является стоимость предмета сделки. Если в документе указана сумма выше, чем кадастровая экспертиза на 70%, то за основу принимается его договорная стоимость;
• если объект продажи приобретен иностранцем позднее 2016 года, освободиться от уплаты данного вида платежей он сможет только в оговоренный законом, пятилетний срок.

Новые правила расчета налога НДФЛ на продажу недвижимости

Согласно новым правилам начисления сумм налогообложения минимальный период времени владения жильем должен быть не менее 5 лет. В исключительных случаях – их перечень регламентирован – 3 года. Величина налога для рассматриваемой здесь группы лиц, осталась неизменной – это те же 30%. По истечении указанного времени налог теперь платить не надо.

Обратите внимание! Если право владения меньше установленного законом, срока, то иностранный подданный заполняет декларацию 3-НДФЛ. При этом он сможет самостоятельно рассчитать величину налога.

Заключение

Таким образом, можно понять, что купля-продажа квартир зарубежными лицами сопряжена с налогами, величина которых на порядок выше, чем для местного населения. Что касается самой процедуры оформления таких сделок, то они проводятся по стандартной схеме и вряд ли вызовут сложности, конечно, если все документы в порядке.
Из этого видео вы узнаете, как происходит продажа и наследование квартиры нерезидентом России: